Cómo obtener buena rentabilidad en tus naves industriales
En este artículo te explicamos cómo sacarle la mayor rentabilidad posible a tu inversión en naves industriales. Ya hemos escrito varios artículos sobre invertir en naves industriales y cómo sacar partido al boom en el mercado de naves en venta en Madrid para que te beneficies de esta buena oportunidad de mercado.
Así, te damos más información sobre cómo calcular rentabilidad, consejos para sacar un mejor provecho a tu inversión y también algunas estrategias para alquilar o vender.
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Ventajas de invertir en naves industriales y bienes raíces
Son muchas las ventajas de invertir en bienes raíces en general y naves industriales en particular.
Cualquier tipo de inmueble te puede generar una rentabilidad a través del alquiler. Es decir, es una buena manera de obtener ingresos pasivos a largo plazo.
Nos centramos en el caso particular de las naves industriales porque las naves y los locales comerciales tienden a dar una mayor rentabilidad que las viviendas. Esto es porque son alquilados por empresas y por tanto tienden a ser inmuebles más competitivos.
Otra ventaja es que el valor de los inmuebles tiende a crecer a largo plazo, así que siempre que consideres tu inversión a largo plazo, tienes bastante probabilidad de sacarle una rentabilidad interesante.
Además, en el caso de las naves industriales estamos viviendo un periodo de auge gracias al comercio electrónico.
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Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria de una nave
Hay varias maneras de calcular la rentabilidad de una nave industrial y cada una se puede utilizar en diferentes casos.
Rentabilidad bruta de una nave
La rentabilidad bruta es una manera simplificada de calcular la rentabilidad anual de una nave industrial. Se consigue dividiendo sencillamente los ingresos obtenidos en un año por el coste de la nave y multiplicando el resultado por 100.
Rentabilidad bruta = Ingresos anuales de la nave / precio de compra de la nave x 100.
Es importante que a la hora de calcular el precio de compra de la nave se tengan en cuenta todos los gastos, como el ITP, inmobiliaria, etc.
Un ejemplo sería que si compraste la nave por 300.000 euros y la alquilas mensualmente por 2.000 euros, le estarías sacando una rentabilidad bruta del 8% anual.
Aún así, en este cálculo no se están teniendo en cuenta los gastos de mantenimiento de la nave, ni el IBI (el impuesto de bienes inmuebles) ni nada de eso, por lo que es una manera de calcular la rentabilidad un tanto limitada.
Rentabilidad neta de una nave industrial
En el caso del cálculo de la rentabilidad neta de una nave tenemos también en cuenta los gastos de mantenimiento de la nave industrial, cualquier tipo de reforma o mejora o arreglo solicitado por el inquilino, y los gastos administrativos e impuestos que se requieren anualmente.
Así, la fórmula de la rentabilidad neta sería: (Ingresos anuales – gastos anuales de mantenimiento) / precio de compra de la nave industrial * 100.
En el mismo caso anterior de nuestra nave de 300.000 euros, tendríamos que calcular nuestros gastos imaginarios de
- IBI: 1000 euros
- Seguros: 1000 euros
- Reparaciones: 1500 euros.
.. y nos saldría una rentabilidad neta anual del 6,8%.
ROI de una nave
El retorno a la inversión se tiende a utilizar en campañas puntuales, como puede ser una campaña de publicidad o de marketing.
Así, la fórmula del ROI es ingresos de la campaña – gastos de la campaña / gastos de la campaña.
Esto, traducido a la rentabilidad de una nave industrial sería:
ROI de una nave = (ingresos de la nave industrial – gastos de la nave industrial) / gastos de la nave industrial.
Se suele utilizar para comparar diferentes rentabilidades de diferentes inversiones. A lo mejor tiene más sentido utilizarse a posteriori, una vez hayamos liquidado la inversión de una nave industrial, para tener una visión más global de la inversión.
Factores en el precio de una nave
A continuación te mostramos cuales son los factores más importantes que determinan el precio de una nave industrial para que los tengas en cuenta a la hora de buscar una nave en venta que tenga la mayor probabilidad de generar una buena rentabilidad.
Estos factores son los siguientes:
Ubicación de la nave industrial
Este es el factor clásico de toda la vida. El precio de la nave dependerá mucho de si hay empresas interesadas en afincarse en esas localidades por motivos diversos como seguridad, accesibilidad y cercanía a centros de comercio importantes.
En todo su conjunto, Madrid es un importante centro logístico mundial, y en concreto, las algunas de las localidades más interesantes para invertir en naves industriales son las siguientes:
Tipo de nave
Este es otro factor clave que además cambia con el tiempo en función de las necesidades del mercado. Por ejemplo, con la incorporación de productos perecederos al comercio electrónico hay una gran demanda de naves frigoríficas por encima de las logísticas, que también se están alquilando mucho.
Por otro lado, los talleres industriales están teniendo una menor demanda.
Demanda y oferta en el mercado
Esto está muy relacionado con la ubicación y el tipo de nave. Si hay una demanda repentina en el mercado de naves frigoríficas, las naves que hay se acabarán rápido, por eso puede ser interesante comprar una nave e instalar en ella naves frigoríficas.
Actualmente las naves ofrecen una gran oportunidad de inversión si se investiga por donde van los tiros.
¿Qué rentabilidad es buena para naves industriales?
Según un estudio del Banco de España, la rentabilidad media de las naves industriales es del 7,3%. Esta cifra sitúa a las naves por encima de las viviendas en cuanto a rentabilidad.
Ese número puede servir como marco de referencia a la hora de investigar precios de naves industriales y considerar qué tipo de cliente puedes conseguir y por cuánto se lo puedes alquilar.
Consejos para sacarle la mejor rentabilidad a tu nave industrial
Investiga el mercado
Esto se basa fundamentalmente en analizar los precios del mercado y el tipo de audiencia que demanda naves en un momento concreto. Es ahí donde puedes ver el hueco en el mercado en el que tu inmueble puede encajar para sacarle la mejor rentabilidad a tu nave.
No te dejes guiar por corazonadas, recopila datos reales y habla con profesionales que trabajan día a día en el mercado.
Una buena manera de empezar es investigando el portal especializado de naves industriales en Madrid que te ofrece Naves Madrid.
Negocia
Es muy importante tener una estrategia de negociación a la hora de comprar una nave industrial.
Contar con los servicios de una agencia inmobiliaria especializada en naves industriales como Naves Madrid es fundamental, ya que nos pasamos el día negociando tratos entre compradores y propietarios de naves industriales.
Piensa en los precios de alquiler a largo plazo
Si vas a comprar una nave industrial para alquilarla, es importante que tengas una estrategia de alquilar a largo plazo que se base en una rentabilidad deseada.
Esto te servirá para tener un marco de referencia para saber si está sacándole más o menos rentabilidad de la esperada.
Conclusión. ¿Merece la pena invertir en naves industriales?
Actualmente es un buen momento para invertir en naves industriales, ofrecen ingresos pasivos y su rentabilidad media es mayor que la de las viviendas. Sin embargo es importante hacer un buen estudio de la oferta y de la demanda e identificar actividades que no están siendo actualmente servidas adecuadamente para poder sacarle la mejor rentabilidad a tu nave industrial.
Si quieres más consejos sobre la rentabilidad de tu nave ponte en contacto con Naves Madrid y te atenderemos encantados.
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