Rentabilidad de comprar una nave industrial
Qué significa la rentabilidad de una nave industrial
La rentabilidad de una nave industrial es el porcentaje de beneficio anual que obtienes en relación al precio que pagaste por el inmueble. En Madrid, la rentabilidad prime de los mejores activos ronda el 5,1%-5,2% en 2024, con tendencia a estabilizarse tras haber tocado mínimos históricos del 3,8% en 2021. Esto significa que, bien elegida, una nave industrial puede generar ingresos estables y además revalorizarse a medio y largo plazo.
Evolución de la rentabilidad en Madrid (2014-2024)
En la última década, Madrid ha pasado de un mercado deprimido a un auténtico hub logístico de referencia en el sur de Europa.
- Los alquileres prime subieron de 5 €/m²/mes en 2014 a 6,6 €/m²/mes en 2024.
- Los precios de venta se han casi duplicado en ubicaciones clave, alcanzando los 1.000 €/m².
- Las yields bajaron de un 7-8% a mínimos del 3,8% y ahora se mantienen sobre el 5,1-5,2%.
Estos datos reflejan un mercado en el que la demanda ha superado a la oferta, impulsado por el auge del e-commerce, la logística urbana y la falta de suelo industrial.
Puedes ver este artículo sobre el mercado de las naves industriales en Madrid en los últimos 10 años.
Factores que influyen en la rentabilidad
La rentabilidad final que obtengas dependerá de:
- Ubicación: zonas prime como Corredor del Henares o Madrid Sur suelen ofrecer mejor ocupación y plusvalía.
- Calidad del inmueble: naves modernas con buena altura libre y certificaciones energéticas atraen mejores inquilinos.
- Tipo de inquilino: empresas sólidas reducen riesgo de impago.
- Condiciones de financiación: tipos de interés y plazos afectan al ROI neto.
Zonas más rentables para comprar naves industriales en Madrid
Las áreas más destacadas son:
- Corredor del Henares: proximidad a aeropuerto y conexión con el noreste peninsular.
- Zona Sur: suelo más económico y disponibilidad de grandes parcelas.
- Logística urbana: naves pequeñas o medianas dentro de Madrid para última milla, con gran demanda.
(Imagen: mapa de la Comunidad de Madrid con zonas logísticas resaltadas)
Aquí puedes ver nuestro artículo sobre las zonas más interesantes de naves en Madrid.
Ejemplos de rentabilidad según tipo de inversión
- Compra para uso propio: una empresa que sustituye alquiler por compra puede ahorrar el equivalente a un 6-7% anual de su inversión.
- Compra para alquilar: un inversor que adquiere en zona prime con contrato a 10 años puede obtener un yield estable del 5% con revalorización estimada del 2-3% anual.
Riesgos y oportunidades en 2025
Oportunidades: crecimiento del e-commerce, demanda de última milla, nuevos desarrollos en zonas emergentes.
Riesgos: encarecimiento de financiación, posible ajuste de rentas si aumenta la oferta en exceso. Y cómo no, disminución de rentabilidades si los precios siguen subiendo.
Cuándo es mejor comprar que alquilar una nave industrial
Comprar suele ser más rentable que alquilar cuando:
- La empresa prevé uso a largo plazo.
- El coste de financiación es menor que la renta anual que pagaría.
- Se busca plusvalía futura por ubicación estratégica.
Para más detalles sobre el proceso, puedes consultar nuestra guía sobre comprar naves industriales en Madrid.
Cómo calcular la rentabilidad de una nave industrial
La fórmula básica es:
Rentabilidad (%) = (Ingresos netos por alquiler / Precio de compra) x 100
Ejemplo: si compras por 1.000.000 € y alquilas por 52.000 €/año quitando los gastos, la rentabilidad bruta es del 5,2%.
En el caso de que hayas pedido un préstamo para comprar la nave te puede interesar más calcular la rentabilidad neta, ya que tienes gastos de financiación que es necesario restar al cálculo final.
Por qué contar con Naves Madrid para maximizar tu rentabilidad
En Naves Madrid conocemos cada zona, sus precios y el tipo de demanda que existe. Te ayudamos a encontrar naves con alto potencial de rentabilidad y bajo riesgo, optimizando tu inversión desde la negociación hasta el cierre.
FAQs
¿Cuál es la rentabilidad media de una nave industrial en Madrid?
Entre el 5% y el 6% en zonas prime, algo más en zonas secundarias con mayor riesgo.
¿Qué zonas ofrecen más plusvalía a largo plazo?
Corredor del Henares, Madrid Sur y algunas localizaciones de logística urbana.
¿Qué diferencia hay entre yield prime y yield medio?
El yield prime es el de los activos más demandados y seguros; el medio incluye inmuebles de menor calidad o ubicación.
¿Es buen momento para invertir en 2025?
Sí, la demanda se mantiene fuerte y los ajustes recientes ofrecen oportunidades interesantes.
