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Gastos  de la compra-venta de cualquier nave industrial en Madrid

Publicado por Peru Buesa Buesa en febrero 18, 2019
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En nuestro día a día como asesores de naves industriales observamos frecuentemente que tanto los vendedores como los compradores tienden a encontrar problemas a la hora de entender el proceso de compra-venta de una nave industrial.

Existe una serie de protocolos, trámites y gastos que tienen que hacerse conforme a la legalidad. Es ahí donde nuestro servicio de asesoría cobra su mayor importancia.

Afortunadamente, es mucho más fácil de lo que parece una vez se entiende, así que mediante este artículo queremos mostrarte el proceso y la distribución de gastos entre el comprador y el vendedor para que te suponga la menor preocupación posible.

GASTOS DEL VENDEDOR

Existe una serie de gastos que corren a cuenta del vendedor. Estos son:

Cancelación de la hipoteca

En caso de que aún exista una hipoteca, el vendedor se tendrá que hacer cargo de ciertos gastos de cancelación de hipoteca. Estos conllevan pagar a un notario para que realice una escritura pública que confirme que el inmueble está libre de cargas.

La cuantía de estos gastos dependerá del notario al que vayas.

Otro gasto que lleva el cancelar una hipoteca es la de la inscripción de esa nueva escritura en el registro de la propiedad, que es otro trámite necesario para confirmar que la nave industrial está libre de cargas.

A esto se le pueden sumar cualquier comisión de cancelación de hipoteca y posibles gastos de gestoría si prefieres que sea esta la que haga dichos trámites por tí.

 

Plusvalía Municipal

Este es un impuesto que grava el aumento del valor de la propiedad durante su tenencia. Es decir, un impuesto que se aplica en función de lo que tu propiedad haya crecido en valor.

Esta está regida por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo

Existe una web para calcularla dependiendo del municipio en el que esté el inmueble.

Como vendedor tienes 30 días hábiles para pagar la plusvalía municipal desde la fecha de transmisión de propiedad.

 

GASTOS DEL COMPRADOR

Importe pactado

Este es el valor que se acuerde tras la negociación en la venta de una nave industrial. Dependerá del comprador y el vendedor. Nosotros ayudamos a vendedores a valorizar sus inmuebles ya que este proceso es importantísimo para vender el inmueble lo más rápido posible sin coste de oportunidad.  

IVA o ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) y la inversión del sujeto pasivo

Es necesario explicar en detalle la relación entre el IVA y el ITP en la compra-venta de una nave industrial.

Si se trata de la compra de una nave nueva, la compra-venta está sujeta al tipo de IVA que corresponda en cada momento. Por ‘nuevas’ naves industriales entendemos que se trata de su primera transmisión de propietario, aunque efectivamente la nave esté usada por el propietario si la construyó él y nunca antes se ha vendido.

Pero si se trata de una venta de una nave industrial de 2º mano (el inmueble ha cambiado de propietario al menos una vez aunque este nunca se haya utilizado anteriormente), esta estará sujeta solamente al ITP, que en la Comunidad de Madrid es del 6%. Esto supone un coste neto para el comprador, ya que el IVA nos lo podríamos deducir por completo. Con el impuesto de transmisiones patrimoniales no ocurre lo mismo.

Es entonces recomendable  que la operación esté sujeta al IVA en lugar del ITP. Esto se puede conseguir siempre que  el vendedor sea sujeto pasivo de IVA.

Para ello hay que hacer constar en la escritura de compra – venta que renunciamos a la citada exención del IVA, quedando así la operación sujeta al IVA.

El mecanismo para deducirnos ese IVA que pagamos es actualmente muy sencillo y beneficioso para el comprador ya que no tendrá que desembolsar ese IVA y esperar a  poder ir deduciéndolo trimestre a trimestre o finalmente pedir la devolución, si no que en el mismo trimestre en que se realice la operación será el comprador el que ingrese y deduzca el IVA en la misma declaración, lo que es una suma cero.

A esto se le llama una inversión del sujeto pasivo.

Gracias a este régimen el comprador ya no tendrá que desembolsar el importe del IVA ya que lo ingresa y recupera en la misma declaración mejorando así su liquidez.

 

Impuesto sobre actos jurídicos documentados

Es un impuesto sobre los documentos notariales, mercantiles y administrativos que depende de cada comunidad autónoma.

Este es del 0.75% en la Comunidad de Madrid.

 

Notario

Los servicios de un notario se necesitan para otorgar la escritura pública y las copias de ésta.

 

Inscripción en el Registro de la Propiedad

El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura corren a cuenta del comprador.

 

Este es el resumen de todos los gastos que acompañan al vendedor y comprador en el proceso de compra-venta de cualquier nave industrial en España.

Si tienes alguna duda no dudes en contactarnos en el  601 33 81 94.

 

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