10 años de mercado de naves industriales en Madrid (2014-2024)
El mercado de naves industriales en Madrid ha experimentado una transformación notable en la última década. De un periodo de lenta recuperación tras la crisis financiera, ha pasado a una etapa de crecimiento impulsado por el auge del comercio electrónico, la inversión logística y la escasez de suelo disponible.
A continuación, desde Naves Madrid, presentamos un análisis detallado y accesible de los datos más importantes entre 2014 y 2024, incluyendo la evolución de precios de alquiler y venta, rentabilidades (yields), demanda, ocupación y las zonas más activas. El objetivo es ofrecer una visión clara de las tendencias clave y reforzar el posicionamiento de Naves Madrid como referencia en el sector.
Evolución de los precios de alquiler de naves industriales
Los precios de alquiler de naves industriales en Madrid han mostrado una tendencia alcista moderada pero constante en los últimos diez años. Tras la crisis inmobiliaria, los alquileres tocaron fondo alrededor de 2014, manteniéndose entonces en niveles históricamente bajos. A medida que la economía se recuperaba y la demanda logística crecía, las rentas comenzaron a repuntar. Por ejemplo, la renta prime (alquiler de referencia para espacios logísticos de máxima calidad) rondaba los 5 €/m²/mes a mediados de la década y subió hasta unos 5,5 €/m²/mes en 2018. Este incremento continuó en los años siguientes: solo en 2021, el precio medio de alquiler en Madrid aumentó un 8% interanual hasta 5,95 €/m²/mes, alcanzando su nivel más elevado desde 2009. Hacia el cierre de 2024, la renta prime en Madrid se situaba en torno a 6,6 €/m²/mes, reflejando un crecimiento acumulado cercano al 30% en la década.
Gráfico 1. Evolución de la absorción logística anual en la zona de Madrid (2014-2024).
grafico absorcion
La demanda de espacio industrial creció de forma sostenida tras 2014, con más de un millón de m² contratados al año en los ejercicios recientes, frente a cifras muy inferiores a mediados de la década. Este dinamismo se debe en gran medida al boom del e-commerce y la logística de última milla, que han impulsado la necesidad de almacenes modernos y cercanos a la capital.
Como se observa, el ritmo de contratación de espacios logísticos se ha acelerado especialmente a partir de 2016. La contratación bruta anual en la Comunidad de Madrid pasó de unos 600-700 mil m² alrededor de 2014-2015 (periodo de mercado deprimido) a 935.000 m² en 2018 –nuevo récord histórico en ese momento.
A pesar de una ligera desaceleración coyuntural en 2019 y el impacto inicial de la pandemia en 2020, el sector retomó fuerza rápidamente. 2021 marcó un hito con 1,11 millones de m² contratados (un 21% más que el año anterior), y 2022 mantuvo volúmenes similares, consolidando dos años consecutivos de récord. En 2024, nuevamente se superó la barrera del millón: la absorción anual rebasó el millón de m² por tercera vez en la historia, aproximadamente un 10% por encima de 2023 y 64% superior a los niveles previos a la pandemia de 2019.
Estos datos confirman una demanda en auge por espacios industriales logísticos en Madrid a lo largo de la década.
Compraventa de naves industriales e inversión
En paralelo al alza de los alquileres, el mercado de compraventa de naves industriales en Madrid también ha vivido cambios importantes. Los precios de venta por metro cuadrado han aumentado sustancialmente, impulsados por el creciente interés inversor y la escasez de producto de calidad disponible. De hecho, el valor de los activos logísticos prácticamente se ha duplicado desde 2014 en algunas ubicaciones: en ciertos casos se han alcanzado transacciones cercanas a 1.000 €/m², lo que supone un 93% de incremento desde 2014. Esta fuerte revalorización se explica por la mayor renta obtenible de los inmuebles (al subir los alquileres) y, sobre todo, por la compresión de las rentabilidades exigidas por los inversores.
La rentabilidad prime (yield inicial de los mejores activos logísticos) ha seguido una trayectoria descendente durante gran parte de la década, lo que equivale a un incremento notable en los precios de los inmuebles. En 2014, las naves industriales prime en Madrid ofrecían rentabilidades en el entorno del 7-8%, reflejando el mayor riesgo percibido en esos años. Sin embargo, a medida que el sector logístico ganó estabilidad y atractivo, estos rendimientos se fueron ajustando a la baja.
Entre 2016 y 2018 la yield prime se redujo hasta rondar el 5,5%, y continuó comprimiéndose en años posteriores gracias a la elevada competencia entre inversores y la escasez de producto de calidad. En 2021, impulsada por el apetito inversor récord, la rentabilidad prime llegó a caer por debajo del 4% (aprox. 3,8%) por primera vez en la historia. Esto significa que los mejores activos industriales se cotizaban a múltiplos muy elevados de sus rentas, dejando claro que los inversores estaban dispuestos a pagar precios muy altos por almacenes bien ubicados y con inquilinos sólidos.
Ahora bien, esta tendencia se revirtió ligeramente a partir de 2022-2023 debido al nuevo contexto financiero. La subida de los tipos de interés y el encarecimiento de la financiación llevaron a un repunte de las yields logísticas, corrigiendo parcialmente la sobrevaloración. A finales de 2024, la rentabilidad prime en Madrid se sitúa en torno al 5,1-5,2%, aún baja en términos históricos pero por encima de los mínimos pre-2022.
En otras palabras, los precios de compraventa de naves se han ajustado ligeramente a la baja respecto al pico de 2021, aunque se mantienen altos y en línea con la media de la última década.
El volumen de inversión anual también refleja este ciclo: tras superar los 2.300 millones de euros en 2021 (65% más que en 2020, y la cifra más alta desde 2017), la inversión se moderó alrededor de 1.350 millones en 2024, un nivel aún saludable y muy próximo al promedio de diez años. Esto indica que el interés por el sector industrial-logístico madrileño sigue sólido, con Madrid consolidándose como plaza estratégica para inversores nacionales e internacionales.
Demanda, ocupación y oferta disponible
El fuerte crecimiento de la demanda de naves industriales en Madrid ha provocado una reducción significativa de la disponibilidad de espacios, especialmente en las ubicaciones más cotizadas. La tasa de ocupación ha aumentado a lo largo de la década de forma notable. Si bien a mediados de la década de 2010 los niveles de desocupación eran elevados (tras la crisis, muchas plataformas estaban vacantes), el escenario cambió con la llegada de nuevos operadores logísticos.
Para 2018 la tasa de disponibilidad en el mercado logístico de Madrid se había reducido al 6,9% (es decir, una ocupación superior al 93%), mejorando en dos puntos respecto a 2017. Esta tendencia continuó y, tras la absorción récord de 2021-2022, el stock disponible tocó mínimos históricos. A inicios de 2023 la disponibilidad bajó al 6,3% del inventario –el nivel más bajo jamás registrado en Madrid–, situándose 3 puntos por debajo de la media histórica (9,2%). En otras palabras, a comienzos de 2023 el mercado presentaba una ocupación del 94%, reflejo de una altísima demanda y muy poca oferta inmediata, especialmente en las zonas prime.
Gráfico 2. Evolución comparativa de la renta prime (€/m²/mes, barras) y la tasa de rentabilidad (%, líneas) en el mercado logístico de Madrid (2014-2024).
Se aprecia la tendencia alcista de los alquileres prime en ambos mercados, frente a la disminución de la oferta disponible hasta mínimos históricos en 2018-2019. En Madrid, la disponibilidad (línea verde) volvió a caer hacia un 6% en 2023 mientras la renta prime alcanzó unos 6,6 €/m²/mes. Fuente: JLL Research.
Cabe señalar que durante 2024 la tasa de disponibilidad repuntó ligeramente hasta rondar el 10-11%, debido a la finalización de varios desarrollos logísticos de gran tamaño. Este aumento de oferta, concentrado sobre todo en la tercera corona (periferia), ha dado un pequeño respiro a la escasez de espacio, aunque el mercado continúa tensionado en las ubicaciones más demandadas.
De cara a 2025 se espera la incorporación de casi 890.000 m² de nueva superficie logística en Madrid, de los cuales más de la mitad ya cuenta con precontrato de alquiler firmado. Esto demuestra que, incluso con un volumen considerable de naves en construcción, la demanda latente sigue absorbiendo la nueva oferta antes de que llegue al mercado.
En resumen, Madrid ha pasado en diez años de tener abundantes naves vacías a sufrir una cierta escasez de espacio disponible.
La combinación de una demanda al alza (alimentada por sectores como distribución, 3PL, comercio online y también industria ligera) con una oferta de suelo limitada en las proximidades de la capital, ha elevado la ocupación a niveles muy altos. No obstante, el mercado ha respondido con nuevos proyectos, y la llegada de más naves modernas ayudará a equilibrar la tasa de disponibilidad en torno a niveles saludables en los próximos años.
Zonas logísticas más activas en Madrid
El área metropolitana de Madrid cuenta con varios ejes logísticos clave que concentran la mayor parte de la actividad de naves industriales. En la última década, dos zonas principales han liderado el mercado: la zona sur de Madrid y el Corredor del Henares al noreste. Entre ambas han llegado a acaparar hasta el 96% de la contratación anual de superficie logística en la comunidad.
- Corredor del Henares (Eje A-2): Tradicional “milla de oro” de la logística madrileña, se extiende desde Coslada y San Fernando de Henares (cerca de la ciudad y del aeropuerto) hacia Alcalá de Henares, incluyendo municipios de Guadalajara colindantes como Azuqueca y Cabanillas.
Este corredor se ha mantenido extremadamente activo gracias a sus excelentes comunicaciones con Madrid capital y el noreste de la península. En él se ubican plataformas de grandes operadores nacionales e internacionales. Por ejemplo, la zona de Barajas (próxima al aeropuerto) ha alcanzado las rentas más altas, en torno a 8 €/m²/mes en 2018, reflejando su carácter premium para actividades logísticas de rapidez (hub de distribución aérea y última milla). Más allá de Barajas, todo el eje A-2 concentra aproximadamente la mitad de la absorción anual en Madrid en un año típico, consolidándose como el destino favorito para almacenes regionales.
- Zona Sur (Ejes A-4, A-42 y A-5): Incluye municipios al sur de la capital como Getafe, Pinto, Valdemoro, Fuenlabrada, así como la prolongación hacia la provincia de Toledo (caso de Illescas, convertida en polo logístico emergente).
Esta zona ha ganado terreno de forma notable en los últimos años. De hecho, en 2024 la zona sur superó ligeramente al Corredor del Henares en volumen, concentrando el 49% de la superficie transaccionada y el 55% de los acuerdos del año. La disponibilidad de grandes parcelas de suelo industrial a costos competitivos ha favorecido la instalación de centros logísticos de gran tamaño (Big Boxes) en el segundo y tercer cinturón al sur de Madrid.
Empresas de distribución, alimentación y operadores ecommerce han apostado por esta área para ubicar sus hubs centrales. Un ejemplo es Illescas, donde se han desarrollado plataformas para Amazon, Airbus y otros, contribuyendo al crecimiento del eje A-42 (Madrid-Toledo). La nueva oferta de naves en 2024 se concentró en un 80% en la zona sur, señal de la intensa actividad constructora en esta área.
- Otras zonas: Aunque en menor medida, otros ejes complementan el mapa logístico madrileño. Hacia el este (A-3), el corredor de la autopista de Valencia (por municipios como Rivas o Arganda) ha tenido desarrollo más discreto pero creciente, atrayendo proyectos a medida. Al norte (A-1), la zona de San Sebastián de los Reyes, San Agustín del Guadalix y alrededores ha visto algunas operaciones, si bien históricamente el norte de Madrid se orientaba más a oficinas que a logística.
No obstante, con la escasez de suelo en otros corredores, se vislumbra interés futuro por el eje A-1 y otras localizaciones periféricas para nuevas plataformas. Por último, la zona centro (logística urbana) dentro de la propia ciudad de Madrid ha cobrado relevancia recientemente: en 2024 se registraron 105.000 m² contratados en instalaciones de último km dentro del casco urbano (naves pequeñas o medianas para reparto capilar), representando ya un 20% de la absorción anual. Este porcentaje contrasta con el 5-10% que suponía hace cinco años, evidenciando la importancia creciente de contar con almacenes urbanos para entregas rápidas en la ciudad.
En síntesis, Madrid Sur y Corredor del Henares son los grandes protagonistas del mercado de naves industriales, apoyados por corredores secundarios en expansión. Las empresas escogen una u otra zona en función de la disponibilidad de suelo, la conexión con sus rutas logísticas y la proximidad a los núcleos de consumo.
Naves Madrid, como inmobiliaria especializada en naves industriales, conoce en detalle las ventajas de cada área y asesora tanto a ocupantes como a inversores para encontrar la ubicación óptima según sus necesidades.
Conclusiones: una década de crecimiento y confianza en el sector
El periodo 2014-2024 ha supuesto un resurgir para el mercado de naves industriales madrileño, pasando de la recuperación tímida a un crecimiento consolidado y profesionalizado. Los datos clave respaldan esta evolución positiva: alquileres al alza, activos revalorizados, rentabilidades ajustadas a estándares internacionales, demanda récord impulsada por nuevos modelos de negocio, y niveles de ocupación muy elevados. Incluso afrontando retos (como la pandemia de 2020 o el encarecimiento financiero de 2022), el sector ha mostrado una gran resiliencia. Madrid se ha consolidado como hub logístico de primer nivel en el sur de Europa, atractiva tanto para empresas que buscan ubicar sus centros de distribución, como para inversores en busca de activos inmobiliarios con buenas perspectivas.
En este contexto, Naves Madrid se posiciona como un aliado de confianza para empresarios, inversores y profesionales del sector industrial-logístico.
Contar con una inmobiliaria especializada en naves industriales como Naves Madrid es clave para navegar en un mercado cada vez más complejo y competitivo.
Gracias a nuestro conocimiento profundo del mercado local y a la experiencia acumulada en esta última década de expansión, ofrecemos asesoramiento experto en la compra, venta o alquiler de naves, identificando oportunidades y aportando valor en cada operación. La evolución de los últimos diez años transmite un mensaje claro: invertir en naves industriales en Madrid sigue siendo una apuesta atractiva, y con el acompañamiento adecuado, se traduce en decisiones inmobiliarias rentables y exitosas.
Fuentes: Datos de informes de mercado (Savills, JLL, CBRE), prensa sectorial especializada y Banco de España, recopilados y analizados por el equipo de Naves Madrid.
Todas las cifras están actualizadas al cierre de 2024 para garantizar la máxima fiabilidad en la información presentada.
