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Cómo doblar tus ingresos por el alquiler de tu nave industrial en escasos meses.

Publicado por Peru Buesa Buesa en enero 9, 2019
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Hay muchas naves industriales en la comunidad de Madrid que llevan muchos años sin salida en el mercado de alquiler de naves.

Hasta hace muy poco los profesionales del sector dábamos por hecho que esta falta de dinamismo se debía a la crisis.

Ahora que la economía se ha reactivado, tenemos razones sólidas para concluir que en muchos casos son naves que no responden a  la cambiante demanda del mercado de las naves industriales.

Observamos una clara tendencia en la solicitud de naves para el almacenamiento, la distribución y la logística en general. Hay una creciente demanda de naves en lugares  con buenos accesos para los camiones y dispongan de amplios espacios para maniobra y descarga, por lo que cada vez se precisan más naves industriales con muelle, y con amplias campas para la espera y circulación de los camiones.

Para los usos actuales  es fundamental que las naves sean de una altura libre mínima de 10 a 12 metros libres.. El problema es que a muchas naves viejas se les ha limitado la altura para sacar más metros cuadrados.

Estos problemas de altura son muy habituales. A veces es porque han hecho entreplantas que han costado mucho dinero, tienen poco valor y para más inri, la mayoría de las veces no están legalizadas.

Queremos compartir contigo un estudio de caso de una nave industrial a la que le estamos realizando una reforma que con toda seguridad permitirá al propietario doblar su valor e ingresos por  el alquiler de su nave.

 

Cómo doblar  los ingresos por el alquiler de tu nave industrial.

La nave en la que estamos trabajando se sitúa en Alcorcón. Está muy cerca del núcleo urbano, tiene metro y conexión de autobús cerca. Es un polígono industrial muy consolidado y en este momento existen pocas naves de esas dimensiones disponibles por la zona.

Haz clic aquí para descubrir naves industriales en alquiler en Alcorcón.

Hemos asesorado al propietario sobre qué características tenía que tener la nave y a qué precio se podría pedir el alquiler. Le hemos presentado varias opciones para que el propietario pueda pedir distintos presupuestos y finalmente ha optado por Igenia, una empresa de reformas de nuestra red.

El primer problema que encontramos fue que la planta del almacén estaba llena de columnas y por tanto no era diáfana.

El anterior inquilino de la nave había realizado obras para doblar la planta hasta sacar un piso más en el que instalar locales de ensayo, perjudicando así la altura libre y lo diáfano del espacio.

Otro problema que se presentaba era el hecho de que si bien la nave contaba con 1,500m2 de espacio, no tenía un un muelle de carga y descarga. Esa ha sido el punto de partida de toda la reforma.

Tener un muelle de carga supone poder cargar y descargar de manera mucho más rápida, lo que suma valor a la nave en el mercado.

Por último, estaba la adaptación de la nave a la actual normativa contra incendios.

Esta normativa, que en los últimos años ha experimentado un constante incremento de exigencias tanto en las características constructivas del inmueble como en la dotación de elementos de protección activa y pasiva contra incendios,  hace imprescindible un análisis de los usos a los que queremos dedicar nuestra nave y un asesoramiento técnico que nos permita encontrar con la mínima inversión la solución que de más versatilidad de usos a la propiedad.

reforma de nave industrial en alcorcon

Fotos de la reforma de la nave industrial

¿Cual es el potencial de esta nave?

Esta reforma que ha supuesto la importante  inversión de 342.000€ amplía mucho los usos potenciales de la nave, que antes estaban muy limitados. Tras la reforma la nave podrá ser utilizada para almacenaje y logística pero también para producción  o cualquier otra actividad que comúnmente se desarrolla en una nave industrial.

Será ideal para cualquier utilización de máquinas y grúas, que normalmente necesitan una altura libre de 5 o 6 metros.

Nuestro objetivo con esta reforma es que el valor de alquiler de la nave pase de su actual 2,5 euros por m2 a 5 euros por metro cuadrado. Lo que supone que los ingresos anuales de la propiedad por alquiler se incrementen en 45.000€, permitiendo recuperar la inversión en algo menos de siete años  y medio. La rentabilidad de la inversión realizada es del 13% solo teniendo en cuenta el incremento del alquiler que vamos a tener.. Al contar con un inmueble de mejor calidad, nos permitirá también ser más selectivos con el inquilino eligiendo empresas de mejor solvencia.

Si pensamos en vender nuestra nave y hacemos una valoración de nuestro activo por las rentas que  esperamos obtener, el número es aún mejor; ya que si el mercado nos pide una rentabilidad del 6 %, nos encontramos que nuestra nave que inicialmente tendría un precio de venta de 1.050.000€ ( renta anual de 63.000€ al 6%) pasa ahora a una valoración de 1.500.000€ (renta anual de 90.000€ al 6%)  lo que supone que hemos revalorizado nuestro inmueble en 450.000€, es decir un 42,8%.

En conclusión, es muy interesante estudiar los números a la hora de pensar en usos potenciales de naves que no han tenido salida fácil en el mercado y no descartar el valor que puede añadir una reforma.

 

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