¿Cómo se calcula la rentabilidad de una nave?
Siempre que emprendes un proyecto de inversión, sea como sea, tienes que saber muy bien la rentabilidad que le estás sacando a dicha inversión. No solamente en números absolutos de cuánto dinero al año estás ingresando, sino en términos relativos a la inversión que has hecho.
Lo mismo se aplica a la compra venta de naves industriales. Te sorprenderá saber lo poco común que es tener una visión clara de la rentabilidad de los proyectos de inversión en naves.
En este artículo te damos algunas herramientas para poder calcular la rentabilidad de una nave industrial. Verás que es muy fácil, pero que también tienes que tener muy claro los números con lo que trabajas, y pequeños matices como que no es lo mismo la rentabilidad bruta que la rentabilidad neta.
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¿Cómo se calcula la rentabilidad de una nave?
Fundamentalmente, tienes tres maneras de calcular la rentabilidad de inversiones en naves industriales. Puedes utilizar la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta y la rentabilidad por plusvalía.
Todas ellas calculan la relación entre los ingresos y los gastos pero de manera diferente.
Rentabilidad Bruta
La rentabilidad bruta calcula los ingresos anuales por alquiler de la nave industrial con la inversión inicial de la nave industrial.
No tiene en cuenta los gastos que te suponen la nave industrial cada año.
Por ejemplo, si compras una nave por 400.000 euros y la alquilas anualmente por 30.000 euros al año, le estás sacando una rentabilidad bruta del 7,5%.
Esa cifra te puede servir para estimar la rentabilidad y compararla con otros proyectos de inversión antes de tomar la decisión de invertir en una nave industrial.
También te puede servir como referencia para saber por cuánto puedes llegar a alquilar una nave industrial y ver si le vas a sacar una rentabilidad interesante.
Rentabilidad Neta
La rentabilidad neta es parecida a la rentabilidad bruta con la diferencia de que además en esta se tienen en cuenta los gastos de mantenimiento anual de la nave industrial.
Utilizando el ejemplo anterior, imagínate que compras una nave industrial por 400.000 euros y la alquilas anualmente por 30.000 pero te gastas 2.000 anuales de IBI y otros 2.000 de mantenimiento. Entonces la rentabilidad neta sería de 6,5%, en lugar del 7,5% de la rentabilidad bruta.
Rentabilidad por Plusvalía
La rentabilidad por plusvalía se aplica en el momento de vender la nave que has estado utilizando o alquilando desde el momento que la compraste.
Es decir, se resta el valor inicial de inversión al valor final de la inversión y se divide por el valor inicial de la inversión.
Por ejemplo, si compraste esa nave por 400.000 euros y la vendes dentro de 10 años por 480.000, le habrás sacado una rentabilidad por plusvalía del 20%.
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Gastos de una nave
Cuando calcules la rentabilidad de la inversión de una nave industrial tienes que tener en cuenta todos los gastos que hace falta llevar a cabo durante todo el proceso, tanto durante la inversión inicial como durante el tiempo que la estás alquilando
Gastos de inversión de una nave
Son varios los gastos que se tienen a la hora de comprar una nave industrial. Estos son parecidos a los de cualquier inmueble.
ITP o IVA
El ITP es el impuesto de transmisiones patrimoniales que es de obligado pago cuando se transfiere una propiedad de propietario a propietario.
Si la nave es nueva entonces hay que pagar el IVA del 21%
Gastos de gestoría
Seguramente tengas que contratar los servicios de una gestoría a la hora de comprar cualquier nave industrial para que te ayuden con el papeleo.
Gastos de notaría
Las escrituras tienen que ser firmadas ante notario, y esto también te supondrá un gasto.
Gastos de registro
Además tienes que registrar la nave en el registro de la propiedad y eso también va acompañado de unos gastos.
Gastos de inmobiliaria
Es de vital importancia que a la hora de comprar una nave industrial lo hagas con la ayuda de una inmobiliaria especializada en naves industriales. Estos te ayudarán a encontrar la más apropiada para tus necesidades y sobre todo te ayudarán a negociar el mejor precio posible.
Las comisiones de inmobiliaria también tienen que tenerse en cuenta a la hora de calcular los gastos de compra de naves industriales.
Ponte en contacto con Naves Madrid si necesitas ayuda para comprar una nave industrial.
Gastos de reforma
A juzgar por nuestra experiencia mediando compra ventas de naves industriales, es bastante común que el comprador de una nave industrial tenga pensado alquilarla o utilizarla para una actividad empresarial en concreto para la cual la nave no está condicionada a la hora de su venta.
Por eso es común emprender algún tipo de reforma, para la cual también tienes que preparar un presupuesto y sumar sus gastos a la inversión inicial.
Gastos fijos de una nave
Los gastos fijos de una nave son aquellos que se tienen todos los años, o al menos de manera regular. Son los que se tienen en cuenta a la hora de calcular la rentabilidad neta de una nave industrial.
Estos pueden ser los siguientes:
- Seguro de impago (si tienes inquilinos)
- Seguro de inmueble
- IBI
- Comunicaciones
- Seguridad
- Limpieza
Es necesario tener en cuenta que hay algunos de estos gastos de los que podría hacerse cargo el inquilino.
¿Qué rentabilidad es buena para el alquiler de una nave?
El famoso informe del Banco de España que hemos referenciado en varios artículos de nuestro blog muestra que la rentabilidad media de las naves industriales es del 7,3% en España. Por supuesto que esto variará dependiendo de muchos factores, pero esta cifra media hace a las naves industriales una inversión con una rentabilidad mayor que las viviendas.
¿Cuándo es rentable una inversión inmobiliaria?
Se podría decir que cualquier rentabilidad neta positiva puede hacer rentable una inversión en naves industriales, aunque tienes que pensar en todas las horas que te va a llevar gestionar toda la operación. Eso es algo que se suele obviar pero también es un gasto importante.
¿Estás pensando comprar una nave industrial? Entonces ponte en contacto con Naves Madrid, la agencia inmobiliaria especializada en compra venta de naves industriales.
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