Qué impuestos se pagan al comprar una nave industrial de segunda mano
En nuestro día a día como asesores de naves industriales observamos frecuentemente que tanto los vendedores como los compradores tienden a encontrar problemas a la hora de entender el proceso de compra-venta de una nave industrial.
Existe una serie de protocolos, trámites y gastos que tienen que hacerse conforme a la legalidad. Es ahí donde nuestro servicio de asesoría cobra su mayor importancia.
Afortunadamente, es mucho más fácil de lo que parece una vez se entiende, así que mediante este artículo queremos mostrarte el proceso y la distribución de gastos entre el comprador y el vendedor para que te suponga la menor preocupación posible. También te mostramos qué impuestos se pagan al comprar una nave industrial.
GASTOS DEL VENDEDOR
Existe una serie de gastos que corren a cuenta del vendedor. Estos son:
Cancelación de la hipoteca
En caso de que aún exista una hipoteca, el vendedor se tendrá que hacer cargo de ciertos gastos de cancelación de hipoteca. Estos conllevan pagar a un notario para que realice una escritura pública que confirme que el inmueble está libre de cargas.
La cuantía de estos gastos dependerá del notario al que vayas.
Otro gasto que lleva el cancelar una hipoteca es la de la inscripción de esa nueva escritura en el registro de la propiedad, que es otro trámite necesario para confirmar que la nave industrial está libre de cargas.
A esto se le pueden sumar cualquier comisión de cancelación de hipoteca y posibles gastos de gestoría si prefieres que sea esta la que haga dichos trámites por tí.
Plusvalía Municipal
Este es un impuesto que grava el aumento del valor de la propiedad durante su tenencia. Es decir, un impuesto que se aplica en función de lo que tu propiedad haya crecido en valor.
Esta está regida por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo
Existe una web para calcularla dependiendo del municipio en el que esté el inmueble.
Como vendedor tienes 30 días hábiles para pagar la plusvalía municipal desde la fecha de transmisión de propiedad.
GASTOS DEL COMPRADOR
Importe pactado
Este es el valor que se acuerde tras la negociación en la venta de una nave industrial. Dependerá del comprador y el vendedor. Nosotros ayudamos a vendedores a valorizar sus inmuebles ya que este proceso es importantísimo para vender el inmueble lo más rápido posible sin coste de oportunidad.
Cuanto es el itp de una nave
La tasa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para la transmisión de locales comerciales en Madrid y en otras comunidades autónomas de España puede variar según diferentes factores, como el valor del local, el uso previsto, la ubicación y la relación entre el comprador y el vendedor.
En enero de 2022, en la Comunidad de Madrid, las tasas de ITP para la transmisión de inmuebles variaban, pero generalmente se aplicaba un tipo impositivo del 6% al 7% del valor de la transmisión, dependiendo del valor del inmueble y de otros factores. Es importante señalar que las tasas fiscales pueden cambiar con el tiempo debido a modificaciones en la legislación fiscal.
Para obtener información precisa y actualizada sobre las tasas de ITP en la Comunidad de Madrid y cualquier exención o deducción aplicable, te recomendamos consultar directamente con la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid o un asesor fiscal profesional que esté al tanto de las regulaciones fiscales locales.
Cuánto es el IVA de una nave
en España, las naves industriales o comerciales pueden estar sujetas a diferentes tipos de IVA:
- El tipo general de IVA en España es del 21%. Esto se aplica a muchas transacciones, pero no necesariamente a la venta de una nave.
- Si la nave se vende como parte de una transacción de bienes inmuebles que también incluye terrenos, podría estar sujeta a un tipo reducido de IVA del 10%. Esto es común cuando la nave se vende junto con terrenos
Sin embargo, es importante tener en cuenta que las tasas de IVA y las exenciones fiscales pueden cambiar debido a cambios en la legislación fiscal. Para obtener información actualizada y específica sobre el IVA aplicable a la venta de una nave en España, te recomendamos consultar con un asesor fiscal o la Agencia Tributaria de España.
IVA o ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) y la inversión del sujeto pasivo
Es necesario explicar en detalle la relación entre el IVA y el ITP en la compra-venta de una nave industrial.
Si se trata de la compra de una nave nueva, la compra-venta está sujeta al tipo de IVA que corresponda en cada momento. Por ‘nuevas’ naves industriales entendemos que se trata de su primera transmisión de propietario, aunque efectivamente la nave esté usada por el propietario si la construyó él y nunca antes se ha vendido.
Pero si se trata de una venta de una nave industrial de 2º mano (el inmueble ha cambiado de propietario al menos una vez aunque este nunca se haya utilizado anteriormente), esta estará sujeta solamente al ITP, que en la Comunidad de Madrid es del 6%. Esto supone un coste neto para el comprador, ya que el IVA nos lo podríamos deducir por completo. Con el impuesto de transmisiones patrimoniales no ocurre lo mismo.
Es entonces recomendable que la operación esté sujeta al IVA en lugar del ITP. Esto se puede conseguir siempre que el vendedor sea sujeto pasivo de IVA.
Para ello hay que hacer constar en la escritura de compra – venta que renunciamos a la citada exención del IVA, quedando así la operación sujeta al IVA.
El mecanismo para deducirnos ese IVA que pagamos es actualmente muy sencillo y beneficioso para el comprador ya que no tendrá que desembolsar ese IVA y esperar a poder ir deduciéndolo trimestre a trimestre o finalmente pedir la devolución, si no que en el mismo trimestre en que se realice la operación será el comprador el que ingrese y deduzca el IVA en la misma declaración, lo que es una suma cero.
A esto se le llama una inversión del sujeto pasivo.
Gracias a este régimen el comprador ya no tendrá que desembolsar el importe del IVA ya que lo ingresa y recupera en la misma declaración mejorando así su liquidez.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados
Es un impuesto sobre los documentos notariales, mercantiles y administrativos que depende de cada comunidad autónoma.
Este es del 0.75% en la Comunidad de Madrid.
Notario
Los servicios de un notario se necesitan para otorgar la escritura pública y las copias de ésta.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura corren a cuenta del comprador.
Ejemplo de impuestos en la compra de una nave industrial.
Pedro José es un inversor que desea comprar una nave industrial. Encuentra una que le interesa porque está acondicionada con las prestaciones necesarias para alquilarla a una empresa logística para crear un almacén en Madrid.
La nave vale 450.000 euros.
Como la nave es nueva, Pedro José tiene que pagar el ITP del 6%, es decir, 27.000 euros.
Pero decide que prefiere estar sujeto al IVA, que aunque este sea de 94.500 euros, con la inversión del sujeto pasivo, puede ingresar y recuperar el IVA en la misma declaración, así que en la escritura incluye la renuncia a la exención del IVA. De esta manera no tiene un problema de efectivo con el IVA.
Además tendría que pagar el 0,75% del impuesto de actos jurídicos documentados, osea un total de 3.375 euros.
Este es el resumen de todos los gastos que acompañan al vendedor y comprador en el proceso de compra-venta de cualquier nave industrial en España. Naves Madrid es una inmobiliaria especializada en naves industriales que te puede ayudar a potenciar tu proyecto de nave industrial.
