Cómo invertir en naves industriales y obtener ingresos pasivos
Una de las mejores inversiones que puedes realizar actualmente es la de inmuebles comerciales, como por ejemplo naves industriales. Con los tipos de interés altos y las dificultades que tienen muchas empresas para acceder a capital de inversión, hay una gran demanda de naves de alquiler, por tanto, su precio está subiendo por encima del de las naves en venta.
En este artículo te mostramos las ventajas de comprar una nave industrial como inversión, así como sus desventajas y algunos consejos para que tu proyecto sea lo más rentable posible.
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Ventajas de invertir en naves industriales
En nuestra trayectoria como inmobiliaria especializada en compra venta de naves industriales, hemos visto muchos casos en los que compradores de naves industriales tienen ciertas ventajas con respecto a los compradores de otros tipos de inmuebles.
Alta rentabilidad
Las naves industriales, así como los locales comerciales, ofrecen, como normal general, una mayor rentabilidad que las viviendas. Es cierto que, debido a sus típicamente altos precios, es más difícil acceder a una nave industrial, y muchos menos compradores las consideran como opción de inversión.
Visita nuestra página de naves en rentabilidad en Madrid.
Ingresos pasivos
Las naves industriales, como cualquier otro inmueble que se compra para alquilar, ofrecen ingresos pasivos. Es decir, si consigues tener el inmueble alquilado de manera constante, obtenemos unos ingresos constantes con unos costos relativamente bajos.
Además si lo planificas bien, puedes controlar estos gastos e ingresos de manera que puedes optimizarlos y tener mayor rentabilidad y mayores ingresos pasivos.
Activo tangible
Las naves industriales son un activo tangible, al contrario que las acciones o los bonos del estado. Esto significa que se puede tocar y se puede sentir. Eso añade diversificación a tu cartera de inversiones.
Contratos de larga duración
Normalmente los contratos de alquiler de naves industriales suelen ser relativamente largos. De media, más que las viviendas. Esto significa que puedes pronosticar ingresos mejor que con otro tipo de inmueble.
Riesgos de invertir en naves industriales
Alto capital requerido
Es cierto que las inversiones en naves industriales no están al alcance de cualquier inversor. En nuestra página de naves en venta en Madrid puedes ver los precios de las naves.
Al precio al que están actualmente los tipos de interés esto lo hace aún más accesible.
Comprar naves industriales es más adecuado para fondos de inversión inmobiliaria o pequeñas empresas con un gran capital líquido que permita realizar toda la inversión sin ningún tipo de deuda.
Gastos anuales
Las naves, al ser inmuebles grandes, pueden requerir gastos importantes. En nuestra guía de compra de naves industriales puedes ver un ejemplo: si a la hora de comprar no comprobaste el estado del tejado y hay que cambiarlo a corto plazo, esto puede ser un gran gasto que se coma tus rentabilidades en los primeros años.
También hay que sumar el IBI y los gastos de mantenimiento de la nave, seguros, etc.
El futuro de la zona
Este puede ser un factor de riesgo a tener en cuenta. Si la zona en la que vas a comprar la nave industrial está en declive, es posible que el valor de la nave baje con el tiempo y te sea más complicado encontrar inquilinos a un precio que te genere las rentabilidades deseadas.
Estas son las mejores zonas de Madrid para comprar una nave industrial
¿Cómo de rentable es comprar una nave industrial para alquilar?
Según un estudio del Banco de España, la rentabilidad bruta media de comprar una nave industrial en España es del 7,3%. Es decir, que en un año de alquilarlo le sacas el 7,3% de lo que te costó inicialmente la nave industrial.
Esto es bastante más que la rentabilidad que le sacas a los bonos del estado, estando estos incluso relativamente altos (3,5% en septiembre de 2023).
Así que se puede decir que la rentabilidad es bastante alta.
¿Es más rentable un local o un piso?
Según el mismo estudio del Banco de España que hemos referenciado, la rentabilidad de las naves industriales era del 7,3% mientras que las de los pisos era de 3,9%.
Por supuesto que esto varía mucho entre localidad y localidad pero te puedes hacer una idea de que es más rentable una nave que un piso.
Opciones de comprar una nave industrial como inversión
Hay varias estrategias que puedes utilizar a la hora comprar una nave industrial como inversión.
Comprar y vender a corto plazo
En este caso compras una nave a bajo precio, la reformas y la vendes. Generalmente, si tienes una idea clara del tipo de empresa que quieres que se instale puede ser una buena opción.
Por ejemplo, compras una nave que se utilizaba como bazar, la reformas para una nave logística, encuentras un inquilino y la vendes como nave en rentabilidad.
Toda la operación se puede hacer en uno o dos años.
Comprar y vender a largo plazo
En este caso compras una nave en rentabilidad, o sin inquilino para luego encontrarlo, la mantienes 10 o 15 años y luego la vendes.
De esta manera recibes la rentabilidad del alquiler y además en el futuro ganas la plusvalía de la nave.
Si la nave está en una zona interesante, la plusvalía puede ser muy buena. Aunque actualmente con los tipos de interés que hay es poco probable que el valor de las naves ascienda mucho en los siguientes 10 años.
Consejos a la hora de comprar en naves industriales
Te dejamos con tres consejos para comprar una nave industrial como inversión y sacarle la mayor rentabilidad posible.
Estudia bien el mercado
Lo más importante a la hora de comprar una nave para invertir es tener claro el tipo de inquilino que quieres tener. ¿Es una empresa logística?, ¿un supermercado que necesitará cámaras frigoríficas?, ¿un gimnasio? ¿un restaurante? ¿un bazar?
Estudia qué tipos de negocios están creciendo y plantéate comprar algo que pueda acomodar a ese tipo de sector.
Este estudio va de la mano del estudio de localización.
Estudia la ubicación
Es importante identificar zonas que actualmente ofrecen una promesa de prosperidad futura. Generalmente, los lugares más ‘premium’ de naves industriales, es decir, los ya consolidados, te van a aportar una rentabilidad inferior a los lugares que aún no han crecido.
Un ejemplo de esto lo muestran los pisos, y el hecho de que las ciudades más rentables para comprar un piso y alquilarlo son Lleida, Murcia y Huelva, y las que menos son las grandes ciudades.
Por eso es bueno estar al tanto de los proyectos urbanísticos que hay de aquí a 10 años y tenerlo en cuenta a la hora de seleccionar los mejores lugares.
Planifica la inversión
Las naves industriales requieren una alta inversión inicial, por eso es importante tener una planificación financiera adecuada. Un buen estudio financiero que requiera la mínima deuda posible (debido al alto precio de los tipos de interés).
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